Presentato il rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Italia nel quale si evidenziano alcuni interessanti dati relativi al settore immobiliare.

Rispetto al mercato immobiliare – si legge nell’ultimo Rapporto della Banca d’Italia – “la fase espansiva del ciclo immobiliare prosegue in gran parte dei paesi europei, in alcuni dei quali l’aumento dei prezzi accresce i rischi per la stabilità finanziaria. In Italia invece il settore stenta a rafforzarsi: il numero delle compravendite sale, ma i prezzi continuano a ridursi sia nel comparto residenziale sia in quello non residenziale. Secondo le stime i prezzi delle abitazioni diminuirebbero, seppure lievemente, anche nel 2019.

Le attese degli agenti immobiliari intervistati nell’ambito del Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia sono coerenti con una debolezza delle quotazioni nel breve termine, sebbene rimangano moderatamente positive sulle condizioni complessive del mercato.”

La rinegoziazione dei mutui mitiga la vulnerabilità delle famiglie – afferma Bankitalia – “attraverso la riduzione dell’onere del debito. Le famiglie vulnerabili che hanno ricontattato le condizioni del mutuo negli anni 2013-16 sono uscite dalla situazione di fragilità finanziaria in circa un caso su tre”.

Tra le famiglie con solo un mutuo, la quota di quelle in ritardo nel pagamento delle rate è pari all’ 11 per cento. La frequenza dei ritardi sale al 15 per cento per i nuclei familiari che, oltre al mutuo, hanno contratto debiti per finalità di consumo e al 25 per cento per quelli che hanno soltanto quest’ultimo tipo di debiti.”

Secondo quanto sottolineato da Bankitalia ”nel quarto trimestre del 2018 gli indicatori che misurano la vulnerabilità delle banche derivante dal settore immobiliare sono rimasti su livelli contenuti. In base alle proiezioni, all’inizio del 2020 l’indicatore relativo alle famiglie dovrebbe registrare un ulteriore calo, mentre aumenterebbe quello per le imprese di costruzione e per le società immobiliari”.

Sotto il profilo dei tassi dei mutui, secondo quanto rilevato da Bankitalia rispetto allo scorso settembre i margini applicati dalle banche sui mutui a tasso fisso sono cresciuti di quasi 50 punti base, mentre quelli sui mutui a tasso variabile si sono mantenuti stabili. La quota dei nuovi mutui a tasso predeterminato per almeno dieci anni si è ridotta dal 66 al 63 per cento. “Qualora il divario di costo tra i finanziamenti a tasso fisso e quelli a tasso variabile continuasse ad ampliarsi, – prevede via Nazionale, – la ricomposizione verso i mutui a tasso variabile potrebbe procedere rapidamente, come accaduto nel 2009, accrescendo l’esposizione delle famiglie ai rischi di futuri rialzi dei rendimenti di mercato”.

Il costo del debito è comunque ancora molto basso rispetto al passato e ciò si riflette positivamente sulla sua sostenibilità. Cala infatti di un ulteriore 1% il tasso di deterioramento annuo dei prestiti concessi da banche e società finanziarie, un valore pari alla metà di quello prevalente negli anni antecedenti la crisi finanziaria.

Prosegue da ultimo, la crescita dei fondi immobiliari: nel 2018 il loro patrimonio è aumentato del 10%, superando gli 80 miliardi; il valore delle compravendite di immobili resta elevato, sebbene lievemente al di sotto del 2017. “L’espansione, che interessa il solo segmento dei fondi riservati a investitori professionali, – si legge nella nota, – è principalmente sostenuta dagli investimenti dall’estero; le nuove iniziative hanno riguardato soprattutto immobili adibiti a uso commerciale e a uffici nelle regioni del Nord del Paese, in particolare nella provincia di Milano. Nel comparto dei fondi destinati alla clientela al dettaglio non si sono registrate invece nuove iniziative e il patrimonio del settore, pari a 2 miliardi, ha continuato a ridursi con il giungere a scadenza dei fondi esistenti”.

La redditività dei fondi immobiliari riservati si è mantenuta in media appena positiva, mentre quella dei fondi al dettaglio è rimasta negativa ed è ulteriormente peggiorata, soprattutto a causa delle minusvalenze per il realizzo e la svalutazione dei beni.


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