Si è svolta la terza edizione di immonext, il forum di idee organizzato da idealista per riflettere su passato, presente e futuro del mercato immobiliare. Grazie alla testimonianza di esperti di tutti i comparti del settore, riflette sugli scenari futuri del mercato immobiliare.  #10yearschallenge (il real estate ieri, oggi e domani) è il tema centrale di questa edizione. 

Vediamo tutti gli interventi dei prestigiosi ospiti di immonext 2019

Luca Frassi – Direttore Commerciale di idealista

Risultati immagini per luca frassi“Nel 2019  il 75% del nostro traffico viene da dispositivi mobile. Se nel 2009 online vi erano poche centinaia di agenzie, la situazione oggi è cambiata profondamente. Sono online 17000 agenzie, oltre 2 milioni di immobili, siamo il portale con la più vasta offerta immobiliare. Attraverso gli speech dei nostri relatori cercheremo di capire dove siamo, ma soprattutto dove stiamo andando”

 

Luca Dondi – Amministratore Delegato di Nomisma S.P.A

Immagine correlata“Il credito ha rappresentato il driver principale della ripresa, ma oggi i criteri sono più selettivi e presuppongono una capacità reddituale delle famiglie più stringente. Se il numero delle compravendite è salito è dovuto ai prezzi, che sono deboli: a parte Milano, che ha una dinamica anomala, nel resto del Paese abbiamo prezzi in calo con prospettiva di stagnazione. Domanda e offerta stagnante e onda lunga della crisi ancora da scontare. Uno scenario di luci e ombre che ci conforta sulle compravendite. ma non sulla loro sostenibilità. Esistono una serie di fattori legati all’economia generale, quindi le economie meno dinamiche sono in difficoltà. Dal Pil capiamo che questo Paese cresce poco e non ha prospettive entusiasmanti. Inoltre, ci sono le tensioni finanziarie, che non si sono ancora riflesse sull’accesso al credito delle famiglie, ma potrebbero farlo in caso di livelli di spread ingestibili. Poi c’è il clima di fiducia: nel 2014 la ripresa era legata al clima di fiducia in miglioramento, ma ora questo elemento scricchiola.
 Difficilmente con una inflazione bassa come quella presente avremo una crescita di prezzi. Cosa potrebbe cambiare? La componente investimenti, quella più liquida e con capacità migliori rispetto alla domanda. Rappresenta però solo poco più del 13%, mentre il resto del mercato è legato alle esigenze abitative di sostituzione delle case. Il segmento della locazione è poi minoritario, ma rilevante, il valore dei contratti annuo è di 8 miliardi (potrebbero essere di 11 miliardi); quindi molta della domanda legata alla vendita si rivolgerà alla locazione perché non avrà le risorse per scegliere altro. Infine, la questione riqualificazione del patrimonio immobiliare vetusto: potrebbe valere 60 milioni di euro, ma va verificato se gli interventi hanno davvero ridato valore.
Quindi, i temi del futuro sono: dare una risposta all’esigenza abitativa che non può permettersi l’acquisto e dare una risposta alla riqualificazione del nostro patrimonio immobiliare, vecchio, obsoleto, inefficiente e inadeguato alle esigenze della modernità, e ai relativi incentivi per rimodernare qualcosa in più rispetto ai serramenti o al cappotto, estendendoli in una logica di macro interventi legata non solo alla qualità dell’edificio, ma anche alla qualità del contesto.
Spesso infatti la domanda non chiede solo migliore prezzo o risparmio, ma anche ambiente, contesto, socialità, servizi, oltre le caratteristiche prestazionali. Gli incentivi che abbiamo avuto finora hanno tentato di risollevare le sorti di un settore in crisi, ma oggi abbiamo bisogno di interventi che guardino oltre, pensando più in grande, inserendo anche delle valutazioni dell’immobile nel proprio contesto. E delle valutazioni dell’impatto sociale degli interventi di riqualificazione. Cosa che solo il settore pubblico può portare avanti, in coordinamento con il privato. Passare quindi da una visione speculativa ad una visione innovativa per dare risposte diverse e più ampie per rispondere a categorie che dieci anni fa avevano esigenze molto diverse da quelle di oggi”.

 

Marco Valerio Lo Prete –  Giornalista Rai

“Il mercato immobiliare non può non confrontarsi con i trend demografici per adeguare la direzione dei propri investimenti. L’intenso invecchiamento crea squilibri, quindi il settore immobiliare dovrà guardare anche ai cambiamenti interni alla popolazione.

“20 anni fa la media dei nuclei familiari era di 2,7 persone, oggi di 2,4. Oggi una famiglia su tre in Italia è composta da una persona sola. Inoltre, 20 anni fa il rapporto tra persone over 65 e persone con meno di 15 anni era di 15, oggi è di 168, tra 20 anni sarà di 265 (quindi 265 over 65 ogni 100 under 15). 

Si parla di 60,8 milioni di abitanti, 190 mila persone il saldo demografico negativo, 1,32 figli in media per donna il tasso di fecondità (a fronte di un tasso di fecondità naturale di oltre 2, che sarebbe il tasso che consente a una popolazione di rigenerarsi).

La previsione Istat di qualche mese fa ha mostrato che la popolazione italiana scenderà in meno di 50 anni ad almeno 54 milioni di persone, tra 100 anni a 16 milioni”.

 

Alessandro Ghisolfi – Analista di AbitareCo e Scenari Immobiliari

Risultati immagini per Alessandro Ghisolfi“Negli ultimi dieci anni in Italia il mercato è cambiato, la domanda potenziale non trova offerta adeguata, i giovani cercano una casa in locazione più che in acquisto e l’evoluzione della sharing economy ha fatto crescere l’offerta immobiliare sul web. Si sono sviluppati gli affitti brevi, si è gatto strada il fenomeno Airbnb; la crisi delle compravendite si è superata proprio grazie agli affitti.

Il segmento diventa quindi sempre più appetibile per gli investitori”.

Confrontando negli ultimi 30 anni locazioni e compravendite, i contratti d’affitto nel 1990 erano 700 mila, nel 2018 erano 1,8 milioni. Nel 2008 le compravendite erano oltre 800 mila, ora siamo oltre le 600 mila. 

La cosa importante è che, se pure i contratti ordinari di lungo periodo coprono ancora il 44% del totale, nel 2017 la quota era del 55%. Quindi un calo annuo dell’11%, a favore dell’aumento del canone concordato e degli affitti per studenti”.

 

Elisa Coletti – Responsabile Banking Research di Intesa Sanpaolo

“I mutui hanno giocato un ruolo centrale nel sostegno delle compravendite nel residenziale. Negli ultimi dieci le dinamiche delle erogazioni dei mutui e delle compravendite mostrano una stretta correlazione tra questi due fenomeni. Dopo il calo delle compravendite e dei mutui che ha fatto seguito alla crisi del debito sovrano, abbiamo visto una ripresa e un consolidamento della crescita che continua a un ritmo moderato, ma sostenuto, favorito dalla politica monetaria espansiva che ha consentito ai tassi di interesse di scendere ai minimi di sempre.

I tassi di interesse sono pari a un terzo rispetto a quelli degli anni della crisi.  Ci sono stati dei segnali di risalita di questi tassi, legati all’aumento dello spread sovrano, che abbiamo osservato nella seconda metà dello scorso anno, una tendenza che potrebbe portare le banche a ripercuoterlo sui propri clienti. Per ora questi segni di risalita sono stati marginali, con livelli di tassi mai visti prima. Le erogazioni di mutui sono ai massimi degli ultimi dieci anni.

Un ulteriore fattore di cambiamento è l’interesse verso il tasso fisso, due terzi dei mutuatari preferiscono il tasso fisso, uno spostamento positivo, perché rende le famiglie meno vulnerabili rispetto all’aumento dei tassi, questo rende i mutui più sostenibili.

Ci sono stati dei cambiamenti rispetto alle offerte delle banche, non solo in termine di tassi di interesse, ma soprattutto in termine di tipologia di offerta. L’offerta si è evoluta per adattarsi al cambiamento del mercato, i mutui sono più accessibli, sostenibili, completi e più rapidi.

Un altro aspetto cruciale è l’accessibilità del mutuo anche ai giovani, con una grande quantità di offerta rivolta ai giovani e lavoratori con contratti atipici”. 

 

Massimiliano Bertolino – Amministratore Delegato di Frontis NPL

Immagine correlata“Per capire se il problema degli Npl è risolto, non basta guardare la loro presenza nelle banche, ma la loro presenza nel sistema: un dato difficile da quantificare. L’intervento necessario quindi ha a che fare con il rendere vendibili quegli immobili e in questo senso il decreto crescita ha previsto agevolazioni per chi partecipa alle aste che vanno nella direzione giusta. Occorrerebbe infatti calcolare quanti crediti vengono effettivamente chiusi: cosa che non avviene solo con l’incasso della cifra, ma potrebbe includere anche altri asset, tra cui anche altri crediti che passano di mano.

Ci sono quindi altri interventi da fare per risolvere il problema degli Npl, in particolare evitare l’erosione di valore degli immobili in asta al passare del tempo. L’immobile infatti già di default diventa fruibile solo mesi dopo essere stato acquistato in asta, per i tempi fisiologici di sgombero e di pratiche giudiziarie. Quindi da un lato il valore degli immobili in asta parte già svantaggiato, dall’altro la partecipazione all’asta è scoraggiata”.

 

Valentina Rubertelli – Consigliere Nazionale del Notoriato

“Se il mercato immobiliare sta ripartendo, non si può dire lo stesso per quello dei prezzi. Lo scopo dell’intervento è collegare le opportunità delle aste telematiche con la ripresa immobiliare.

Agli agenti immobiliari dico che l’asta telematica può essere lo strumento con cui far ripartire il mercato dei prezzi. Nell’immagino collettivo l’asta viene associata allo svilimento del bene. Nel mercato dell’arte è scontato che un’opera d’arte messa all’asta triplica il suo valore, allo stesso modo gli immobili di pregio venduti all’asta possono aumentare il prezzo

L’agente immobiliare ha un ruolo fondamentale, perché il contributo umano è fondamentale: l’empatia delle visite, la pubblicazione degli immobili. Ma le aste telematiche garantiscono la sicurezza”.

 

  • tratto da idealista.it

 


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