Nella manovra economica per il 2019 varata dal governo sono presenti importanti novità che riguardano il settore immobiliare.

Quali sono le novità più rilevanti? Oltre alla proroga delle detrazioni per la riqualificazione e la ristrutturazione della casa, la cedolare secca estesa ai negozi, la norme che va a modificare la donazione di immobili e le novità in materia di esecuzioni forzate.

Andiamo a scoprire nel dettaglio di cosa si tratta e quali sono i cambiamenti più significativi introdotti.

BONUS CASA 2019.

Prorogate le detrazioni per la riqualificazione e la ristrutturazione della casa, in particolare:

– interventi ristrutturazione edilizia al 50% (da suddividere in 10 quote annuali)

interventi di efficienza energetica (da suddividere in 10 quote annuali) ma in misura inferiore per alcune fattispecie (50% invece che 65%, per sostituzione di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa). L’ecobonus viene esteso anche gli immobili degli Istituti autonomi per le case popolari

detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione

– detrazione al 36% del bonus verde, per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. Il bonus può essere richiesto anche per gli interventi condominiali, in questo caso il limite di spesa sarà di 5000 euro.

NEL 2019 CEDOLARE SECCA ESTESA AI NEGOZI.  

La norma prevede l’introduzione di una “cedolare secca” anche per gli affitti di immobili commerciali. Si tratta di un’aliquota del 21% sui locali commerciali che si applicherà solo ai nuovi contratti di affitto. Per esercitare l’opzione della cedolare secca l’unità immobiliare oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva non superiore a 600 metri quadri, al netto delle pertinenze. Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Si potrà optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, A trarne vantaggio oltre ai proprietari sarà lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.

DONAZIONI IMMOBILIARI, QUALI NOVITA’.

Nel dl semplificazioni arrivano “disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione. La donazione deve oggi essere conclusa per atto pubblico da un notaio in presenza di due testimoni. Le imposte sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela tra donante e beneficiario. In particolare: il 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione; il 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro; il 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, da calcolare sul valore totale senza franchigia; l’8% per le altre persone, da calcolare sul valore totale senza franchigia. Sono dovute inoltre l’imposta ipotecaria del 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale del’1% del valore dell’immobile.

GLI INTERVENTI SU ESECUZIONI E PIGNORAMENTI.

Il Decreto-legge n. 135/2018, recante “Disposizioni urgenti in materia di sostegno e semplificazione per le imprese e per la pubblica amministrazione”, contiene, tra le altre misure, interventi che interessano l’esecuzione forzata. Tra le altre novità, si segnalano, in particolare la modifica al codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata nei confronti degli esecutati che siano contestualmente creditori della pubblica amministrazione, con possibilità di evitare la perdita dei propri beni pignorati qualora i crediti verso la PA siano superiori ai debiti fatti valere nella procedura esecutiva. Un primo ritocco riguarda l’articolo 495 del codice di procedura civile che disciplina la conversione del pignoramento, l’istituto che consente al debitore, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione del bene pignorato, di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

In particolare, si prevede che la somma da depositare in cancelleria unitamente all’istanza di conversione sia “non inferiore a un sesto” dell’importo del credito, rispetto all’attuale “non inferiore a un quinto”. Inoltre, nei casi in cui il giudice, a fronte di cose pignorate costituite da beni immobili o cose mobili, disponga, in presenza di giustificati motivi, che il debitore versi con rateizzazioni mensili la somma da sostituire al bene pignorato, viene disposto che il termine massimo per il versamento passi dagli attuali 36 mesi a 48 mesi. Per finire, il tempo di ritardo nei versamenti oltre il quale le somme versate vanno a formare parte dei beni pignorati, passa dagli attuali 15 giorni a 30 giorni. Un altro intervento riguarda l’articolo 560 del CPC sulle modalità di custodia dell’immobile pignorato e si sostanzia nella inserimento di alcuni periodi alla fine del terzo comma.

Si prevede, in particolare, che, quando il debitore documenti, in udienza, di essere titolare di crediti nei confronti di pubbliche amministrazioni certificati e risultanti dalla piattaforma elettronica per la gestione telematica del rilascio delle certificazioni, per un ammontare complessivo pari o superiore all’importo dei crediti vantati dai creditori, il giudice dell’esecuzione disponga il rilascio dell’immobile pignorato per una data compresa tra il sessantesimo e novantesimo giorno successivo a quello della pronuncia del decreto. Per finire, l’ultimo intervento in tema di esecuzione riguarda il primo comma dell‘articolo 569 del codice di procedura civile (sul provvedimento per l’autorizzazione della vendita), dove sono aggiunti anche in questo caso alcuni periodi. Viene previsto, nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, che non oltre trenta giorni prima dell’udienza, il creditore pignorante e i creditori intervenuti depositino un atto, sottoscritto personalmente e previamente notificato al debitore esecutato, nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza. In difetto, agli effetti della liquidazione, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive. Le misure in materia di esecuzione forzata, per espressa previsione, non si applicano alle esecuzioni iniziate prima della data di entrata in vigore della Legge di conversione del decreto legge.


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