Quotidianamente i nostri clienti ci pongono numerose domande sul mondo delle aste immobiliari. In questo articolo abbiamo racchiuso le dieci domande più frequenti cercando di dare risposte brevi e comprensibili. Per qualsiasi approfondimento non esitare a contattarci. 

Immobili con presenza di abusi, è possibile sanarli?

La situazione urbanistico-edilizia dell’immobile è evidenziata nella perizia del CTU nel quale saranno indicati eventuali abusi o difformità. Se gli abusi rilevati sono sanabili nella stessa perizia è preventivato il costo da sostenere per beneficiare della sanatoria. In questo caso l’aggiudicatario avrà 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento per depositare la domanda di concessione in sanatoria. Nel caso in cui l’abuso non sia sanabile spetta al nuovo proprietario ripristinare la situazione ante abuso, considerando però che le spese sono già state calcolate nella perizia e già scalate dal prezzo d’asta.

Formalità: cosa sono e a chi spetta la cancellazione?

Le formalità sono tutti quegli atti iscritti o trascritti su immobili, nell’interesse di soggetti creditori, che ne condizionano la trasferibilità. La vendita forzata ha un “effetto purgativo” poiché estingue gravami e vincoli che gravano sul bene. Avvenuto il versamento del prezzo il professionista delegato redige la bozza del decreto di trasferimento e lo trasmette al Giudice. A seguito della firma del decreto, ordinerà la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti, delle iscrizioni ipotecarie ed altre trascrizioni. A tal proposito occorrerà verificare nell’ordinanza e nell’avviso di vendita -caso per caso- se le spese di cancellazione dei gravami siano a carico della procedura o dell’aggiudicatario.

Quanto costa la casa all’asta da un punto di vista fiscale?

Non vi è differenza nelle tasse da pagare, rispetto alla casa che si acquista in modo tradizionale, si pagheranno le aliquote prima o seconda casa, in relazione ai requisiti dell’aggiudicatario. La base di calcolo è rappresentata dal prezzo di aggiudicazione (potendo però richiedere la tassazione sul cosiddetto “prezzo valore” se più conveniente).

E’ necessario il Notaio nell’acquisto all’asta?

Quando un immobile viene venduto tramite un’esecuzione immobiliare non vi è l’operato di un notaio in quanto il documento che attesta la proprietà del bene è il decreto di trasferimento che viene firmato direttamente dal Giudice. Ne consegue che per queste tipologie di acquisto non sono previste onerose spese notarili. Nel caso di procedure concorsuali talvolta può (non di regola) essere invece richiesto dal curatore/liquidatore un rogito notarile per il trasferimento all’aggiudicatario.

Se mi aggiudico un immobile che è occupato da persone o cose, chi ne cura la liberazione?

Se il Giudice dell’esecuzione ha ordinato la liberazione dell’immobile (è opportuno controllare attentamente l’ordinanza di vendita e, comunque, acquisire informazioni dal custode giudiziario o dal professionista delegato) il custode procede alle attività necessarie e il bene sarà consegnato libero da persone e/o cose. Se, invece, non interessa avere l’immobile libero, l’aggiudicatario dovrà comunicarlo per iscritto, normalmente già in sede di aggiudicazione. Se l’immobile non può essere consegnato libero (ad es. perché affittato con contratto stipulato prima del pignoramento, presenza di diritto di abitazione frutto di assegnazione di casa coniugale, etc.) l’ordinanza di vendita non contiene l’ordine di liberazione e sarà indicata la ragione della valida occupazione da parte del terzo.

E’ possibile prendere un mutuo per acquistare un immobile all’asta?

Fino a qualche anno fa non era facile ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta. Una difficoltà dovuta soprattutto dal fatto che gli istituti di credito spesso non riuscivano a garantire al cliente l’erogazione dell’importo entro i termini di pagamento definiti dal giudice (inizialmente 30gg). Ora generalmente vengono concessi termini molto più ampi 60 o più spesso 120 giorni. Il nostro consiglio è quello di rivolgersi alla banca con largo anticipo rispetto all’asta. A prescindere dalla tipologia di casa acquistata, così come avviene per le normali compravendite, l’istituto di credito deve verificare la situazione reddituale del cliente,stabilire l’importo che può essere erogato e le condizioni che possono essere applicate. Forte di questa garanzia il cliente che si presenta all’asta ha la certezza, in caso di aggiudicazione del bene, di ottenere dalla banca l’importo pattuito per il pagamento del saldo prezzo In base al nuovo disposto dell’art.585 c.p.c., il mutuo ipotecario può essere quindi stipulato ed erogato, direttamente in favore della procedura, nei termini pattuiti per il pagamento del saldo prezzo, indipendentemente che avvenga contestualmente l’emissione del decreto di trasferimento del Giudice. Infatti, anche se differito, il decreto di trasferimento dovrà essere contestuale all’iscrizione dell’ipoteca concessa.

A chi spettano le spese condominiali insolute?

Le spese condominiali insolute sono talvolta un costo indiretto che occorre considerare quando si fa una valutazione in merito all’acquisto di un immobile da una esecuzione immobiliare. Il codice civile ha stabilito quanto segue:”Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” Questa norma vale anche per le compravendite in sede di esecuzione immobiliare e pertanto l’aggiudicatario di un bene è obbligato solidalmente, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. La nozione di “anno” va ormai collegata all’esercizio amministrativo del condominio, che potrebbe non coincidere con l’anno solare. E’ opportuno quindi, anche in questa materia, verificare attentamente la situazione, facendo particolare attenzione per es. a lavori straordinari eseguiti recentemente sull’edificio.

E’ possibile visionare un immobile all’asta?

Una importante novità rispetto al passato è la possibilità di visionare l’immobile al suo interno. Fino a qualche anno fa si doveva acquistare l’immobile a “scatola chiusa” senza sapere quali fossero realmente le condizioni. Visitare un immobile oggetto di vendita giudiziaria può essere comunque un’esperienza particolare, ben diversa da una normale visita nel mercato libero per questo è utile usufruire delle competenze di un assistente esperto che aiuterà ad individuare rapidamente le potenzialità dell’abitazione.

I coniugi in comunione legale dei beni hanno l’obbligo di partecipare insieme all’asta? E come è possibile evitare che l’acquisto di un immobile all’asta da parte di un coniuge in tale regime patrimoniale cada automaticamente in comunione?

Per i coniugi in comunione dei beni è sufficiente che uno dei due depositi la domanda di partecipazione e si presenti all’asta: l’immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente in comunione. Nel caso si voglia invece evitare questo, il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadrà in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi dell’art.179 codice civile stipulata con atto notarile. Ovviamente qualora invece si sia in presenza di separazione dei beni i due coniugi per intestarsi congiuntamente il bene avranno necessità di sottoscrivere entrambi la domanda e presenziare all’asta.

È necessario che gli offerenti siano presenti all’apertura dei plichi?

È opportuno essere presenti per evitare di perdere l’occasione di partecipare all’asta con aumento, o di avere notizia dell’aggiudicazione di un immobile con il conseguente obbligo di versamento del corrispettivo e delle spese.


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